In molti sentono parlare di ipoteca quando si tratta di accendere un mutuo. Ma di cosa si tratta nello specifico?
L’ipoteca non è nient’altro che una forma di garanzia che il creditore richiede per tutelarsi nel caso in cui il debitore non riesca a ripagare il debito.
L’ipoteca secondo il codice civile
Secondo l’art. 2808 del Codice Civile, “L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione. L’ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari. L’ipoteca è legale, giudiziale o volontaria.”
Il mutuo ipotecario
Nel caso di mutuo ipotecario, le rate sono garantite da un’ipoteca che solitamente è sull’immobile stesso su cui viene acceso il mutuo. Chi acquista l’immobile, su cui c’è l’ipoteca, può durante il periodo di pagamento delle rate usufruire dell’immobile e, allo stesso tempo, l’istituto di credito ha il diritto qualora il debitore non riuscisse a ripagare il suo debito di venderlo per recuperare la somma prestata.
Diverse tipologie di ipoteche
Esistono tre tipi di ipoteche: l’ipoteca legale, quella giudiziale e quella volontaria.
L’ipoteca legale è un’ipoteca che, al momento della vendita dell’immobile, viene richiesta da chi vende. È un tipo di ipoteca rara ma possibile, che consente al venditore di avere una garanzia sul pagamento dell’acquirente.
L’ipoteca giudiziale è invece un’ipoteca stabilita da un tribunale a favore di un creditore nel caso in cui questi debba recuperare un credito.
L’ipoteca volontaria, infine, è un’ipoteca iscritta dal proprietario dell’immobile in forma volontaria, appunto. Questa ipoteca solitamente sarà superiore del 50% rispetto alla somma ricevuta dal creditore. Per fare un esempio, se la liquidità concessa dall’istituto di credito è di 100.000 euro, l’ipoteca avrà un valore di 150.000 euro.
L’iscrizione presso i Registri Immobiliari
Per poter essere valida, l’ipoteca deve essere iscritta presso un pubblico registro. Per l’iscrizione è necessario un documento che attesti le motivazioni dell’acquisto (può essere ad esempio il contratto di mutuo) e una nota di iscrizione in cui sono riportati i dati anagrafici dei contraenti, i dati che identificano l’immobile, l’entità dell’ipoteca e i dati riguardanti il finanziamento (tasso d’interesse ecc.).
Durata e cancellazione dell’ipoteca
L’ipoteca ha durata 20 anni. Cosa succede, però, se il mutuo ha una durata superiore? In questo caso l’istituto di credito dovrà rinnovare l’ipoteca prima della sua scadenza, mentre al momento dell’estinzione del mutuo bisognerà cancellare l’ipoteca.
Solitamente la cancellazione è automatica, tuttavia è possibile farlo anche tramite atto notarile o attraverso un’ordinanza di un tribunale.
Più ipoteche sullo stesso immobile
È possibile iscrivere, sullo stesso immobile, più ipoteche. In questo caso la prima ipoteca prenderà il nome di “ipoteca di primo grado”, la seconda ipoteca prenderà il nome di “ipoteca di secondo grado”, la terza ipoteca prenderà il nome di “ipoteca di terzo grado” e così via. Tant’è che in questi casi si parla, appunto, di “gradi di ipoteca”. L’ordine dei gradi è stabilito a seconda del momento temporale in cui le ipoteche vengono iscritte.
Anche per questo motivo, al momento di acquistare un immobile, il notaio verifica se sull’immobile oggetto dell’acquisto vi siano già altre ipoteche.
Cosa succede se ci fossero quindi più creditori a chiedere l’esproprio di un immobile ipotecato? In questo caso il primo creditore avrebbe una priorità rispetto al secondo creditore, che a sua volta avrebbe priorità rispetto al terzo e così via.
Il più grande rischio per chi contrae un mutuo ipotecario
L’istituto di credito può entrare in possesso dell’immobile qualora il debitore non riesca a ripagare il suo debito. Quali alternative ha, però il debitore, di evitare di perdere l’immobile qualora non fosse più in grado di pagare le rate?
È possibile una surroga del mutuo, ovvero trasferire il mutuo presso un’altra banca. In questo caso il debitore non dovrebbe pagare nulla per il trasferimento né ci sarebbe necessità di una nuova ipoteca.
Le migliori soluzioni di mutuo
Se hai necessità di accendere un mutuo o di trasferire un mutuo presso un’altra banca, rivolgiti a dei professionisti. In PrestitoSì, con una divisione dedicata unicamente ai mutui, offre le migliori soluzioni per aiutarti ad acquistare la tua casa e, qualora ne avessi la necessità, ti propone le migliori soluzioni per la surroga del mutuo.