Quando si acquista una casa, non sempre si parte da zero con un nuovo mutuo. In alcuni casi, infatti, può accadere che l’immobile sia ancora gravato da un finanziamento acceso dal precedente proprietario. In queste situazioni entra in gioco una possibilità interessante: l’accollo del mutuo.
Si tratta, in poche parole, di un subentro: l’acquirente della casa prende in carico il mutuo già esistente, impegnandosi a pagarne le rate residue alle stesse condizioni stabilite con la banca. È una soluzione che, se ben gestita, può risultare conveniente sia per chi vende sia per chi compra. Vediamo allora nel dettaglio come funziona, quali tipologie esistono e in quali casi può davvero fare la differenza.
Cos’è l’accollo del mutuo
L’accollo del mutuo è un accordo in cui il nuovo acquirente di un immobile (detto accollante) si assume l’obbligo di proseguire il rimborso del finanziamento stipulato dal precedente proprietario (accollato). In questo modo la banca continua a ricevere i pagamenti, ma da un nuovo soggetto.
Dal punto di vista pratico, ciò significa che l’acquirente eredita tutte le condizioni originarie del mutuo: durata, tasso d’interesse, importo della rata e garanzie. Per il venditore, invece, l’operazione consente di non dover estinguere in anticipo il debito, che passa direttamente al nuovo proprietario.
Come funziona nella pratica
Il meccanismo è piuttosto semplice. Al momento del rogito notarile, il nuovo acquirente dichiara di assumersi l’obbligo di pagare le rate residue. Naturalmente, il prezzo della compravendita tiene conto del debito ancora pendente: se il mutuo residuo è di 80.000 euro e la casa viene venduta a 200.000 euro, l’acquirente verserà al venditore 120.000 euro, mentre i restanti 80.000 saranno rimborsati direttamente alla banca tramite l’accollo.
In questo modo si evita che l’acquirente “paghi due volte” il valore dell’immobile, e il venditore si libera di una parte consistente del proprio debito.
Tipologie di accollo del mutuo
Non tutti gli accolli sono uguali: esistono due principali modalità che cambiano radicalmente gli effetti per venditore e acquirente.
– Accollo cumulativo: la banca, non fidandosi completamente delle garanzie del nuovo acquirente, mantiene come “garante” anche il vecchio proprietario. Questo significa che, se l’acquirente non paga, la banca può rivalersi comunque sul venditore originario.
– Accollo liberatorio: il venditore viene completamente liberato da ogni obbligazione e l’intero debito passa in capo al nuovo proprietario. Perché ciò avvenga è indispensabile che la banca accetti formalmente la sostituzione, riconoscendo solo l’accollante come debitore.
È evidente che per il venditore l’opzione più vantaggiosa è l’accollo liberatorio, ma non sempre la banca è disposta a concederlo, soprattutto se non ritiene sufficienti le garanzie del nuovo acquirente.
Quando conviene
L’accollo del mutuo può rivelarsi una soluzione molto interessante per entrambe le parti.
Per chi compra, significa risparmiare sui costi di apertura di un nuovo mutuo, come spese notarili, perizie e imposta di iscrizione ipotecaria. Inoltre, se il mutuo originario è stato stipulato in un periodo in cui i tassi erano più bassi rispetto a quelli attuali, l’acquirente si ritrova a beneficiare di condizioni più favorevoli rispetto a quelle che potrebbe ottenere con un contratto nuovo di zecca.
Per chi vende, l’accollo è un modo per liberarsi dal debito residuo senza dover sostenere un’estinzione anticipata, che spesso comporta costi aggiuntivi.
I casi particolari: mutui cointestati e mutui del costruttore
Oltre alla compravendita classica, esistono situazioni particolari in cui può entrare in gioco l’accollo.
Mutuo cointestato: se due persone hanno acceso un mutuo insieme, ad esempio una coppia, e una delle due decide di uscire dall’accordo (magari in caso di separazione), si può ricorrere all’accollo per trasferire il debito interamente a un solo intestatario. Ovviamente, anche in questo caso serve il via libera della banca, che deve verificare se il soggetto rimasto sia in grado di sostenere da solo l’intero mutuo.
Mutuo del costruttore: capita spesso nelle nuove costruzioni. L’impresa costruttrice stipula un mutuo per finanziare i lavori e, al momento della vendita, trasferisce all’acquirente la quota di debito relativa al singolo immobile. Questa formula è molto diffusa perché permette al costruttore di alleggerirsi degli oneri finanziari e all’acquirente di avere subito un mutuo attivo, spesso a condizioni interessanti.
Conclusioni
L’accollo del mutuo è uno strumento che può semplificare la vita a chi vende e a chi compra un immobile, con vantaggi economici non trascurabili. Tuttavia, non è una soluzione automatica: dipende dalle condizioni originarie del finanziamento, dalla disponibilità della banca e dalla solidità del nuovo acquirente.
Per questo motivo, prima di procedere, è sempre consigliabile valutare attentamente pro e contro e, se necessario, farsi affiancare da un consulente del credito che possa guidare passo dopo passo nella scelta più adatta alle proprie esigenze.